Droit commercialLes conditions juridiques de la sous-location
Les conditions juridiques de la sous-location
La sous-location procure au locataire un profit injustifié : en effet, il loue une partie des locaux destinés à son usage professionnel. C’est pour cette raison que la loi l’a soumis à un régime plus restrictif que la cession du bail commercial.
Le principe
Depuis le décret du 30 septembre 1953, le principe est clair et non équivoque : toute souslocation, totale ou partielle des locaux, est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord exprès du bailleur.
Les formalités à accomplir par le locataire pour obtenir le droit de sous-louer
Le locataire doit tout d’abord faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Dans les 15 jours suivants la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître expressément son accord ou son opposition.
Si une autorisation de sous-louer est inscrite dans le bail, elle ne dispense pas le locataire d’obtenir l’agrément.
De plus, la simple connaissance de la sous-location par le propriétaire ne suffit pas à valoir agrément.
De même, le fait que le propriétaire s’est référé à la sous-location dans sa correspondance avec le locataire n’implique nullement l’agrément .
Par contre, l’agrément tacite sera fréquemment retenu quand le propriétaire aura eu des rapports directs avec le sous-locataire.
La violation de ces règles constitue une cause de résiliation ou de refus de renouvellement .
L’hostilité du législateur à la sous-location a conduit la Cour de Cassation à décider que le refus d’agrément du bailleur échappe au contrôle judiciaire.
Les rapports du propriétaire et du locataire principal
L’article 21 du décret du 30 septembre 1953, dans son troisième alinéa, prévoit que « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ».
Cependant, la jurisprudence estime qu’il faut considérer la valeur unitaire au m² de la souslocation partielle et que si celle-ci est supérieure à la location principale, le propriétaire est en droit de faire une demande d’augmentation du loyer principal.
Les rapports du propriétaire et du sous-locataire
Entre le propriétaire et le sous-locataire, il n’y a aucun lien de droit ; il ne naît entre eux aucune obligation réciproque.
Toutefois, l’article 1753 du code civil permet au propriétaire non payé par le locataire principal d’exercer une action contre le sous-locataire.
