Droit civilLe congé dans les baux d´habitation : Les règles juridiques
Le congé dans les baux d´habitation : Les règles juridiques
La loi du 6 juillet 1989 a été adoptée en vue de garantir l’équilibre des relations entre le bailleur et le locataire. Le droit au logement est reconnu et il passe notamment par la réglementation du congé dans les baux d’habitation.
Le congé donné par le bailleur
Le congé ne peut être donné par le bailleur que pour la date d’expiration du bail. Il doit être communiqué au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le délai de préavis du congé donné par le bailleur est invariablement de six mois avant l’expiration du bail.
Il doit être « justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ». La notification, pour être valable, doit « indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ».
Lorsque les locataires sont mariés, le congé doit être adressé à chacun des deux époux, même si le bail n’a été conclu que par l’un d’eux, avant ou après leur mariage. Une agence immobilière peut valablement délivrer des congés lorsqu’elle a reçu mandat du bailleur de gérer l’immeuble et de le représenter. Le congé doit préciser le nom du propriétaire pour être valide.
Le congé donné par le locataire
Ce congé n’a pas besoin d’être motivé et peut être donné à tout moment, soit au cours du bail soit à la fin de celui-ci (à défaut, le bail est renouvelé tacitement). Le locataire doit le notifier au bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le délai du congé donné par le locataire est en principe de trois mois. Toutefois, il sera ramené à un mois dans les cas suivants :
• mutation ayant un lien direct avec l’emploi, qu’elle soit demandée ou imposée ;
• perte d’emploi, sauf dans les hypothèses de changement de poste, abandon de poste et de démission ;
• nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• locataire âgé de plus de 60 ans et dont l’état de santé nécessite un changement de domicile ;
• locataire bénéficiaire du RMI.
Si ce sont des époux qui sont co-titulaires du bail, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse une de ces conditions pour bénéficier du délai raccourci.
Précisons que le délai est réduit à deux mois pour les logements conventionnés appartenant aux organismes d’HLM et aux collectivités locales. Le délai du préavis court à « compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ».
Effets du congé
Pendant le préavis
Le contrat de bail se poursuit. Cependant, si le congé émane du bailleur, le locataire peut partir avant l’expiration du délai ; il n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux. Si le congé émane du locataire, bien qu’il puisse quitter les lieux avant la fin du préavis, il reste tenu du loyer et des charges pendant toute sa durée. Cependant, le propriétaire peut trouver un nouveau locataire et dans ce cas l’ancien ne sera tenu du loyer que jusqu’à son entrée dans les lieux.
A la fin du préavis
Le locataire doit rendre les clés du logement au propriétaire en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un état des lieux doit être fait. Le propriétaire a deux mois pour rendre l’éventuel dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clés par ce dernier.
Au terme du préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et, à cette date, le propriétaire peut le faire expulser et obtenir le règlement d’une indemnité d’occupation. Le jugement d’expulsion doit être communiqué à l’occupant par huissier et doit s’accompagner d’un commandement de libérer les lieux. A compter de là, un délai de deux mois court, à la fin duquel le locataire doit quitter les lieux (sauf délai accordé par le juge).
Toute expulsion matérielle est impossible entre le 1er et le 15 si le relogement n’est pas possible.
Sanctions du non-respect des règles
Lorsque le congé est irrégulier la notification est nulle, et le congé est inefficace. Si le locataire peut renouveler son congé à tout moment, le bailleur se verra quant à lui imposer un nouveau bail par tacite reconduction.
